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中证证券地产股有望获得短期收益

2018-11-30 21:04:10

中证证券:地产股有望获得短期收益

虽然宏观调控政策的力度和进度都未出现方向性的变化,地产企业面临的资金压力也愈加紧张,但在当前悲观预期基本释放,政策空间相对平稳的情况下,地产股仍有望获得稳定的相对收益。如果政策不再加码,便是的利好。一季度地产股可能有强于大盘的表现。   据Wind资讯统计,截至1月10日从已公布的房地产上市公司业绩预告看,32家公司中有19家公司2011年业绩同比继续增长,而13家公司出现业绩下滑。从近日万科和金地公布的12月销售情况看,也能佐证目前地产公司业绩分化的局面,预计2011年地产板块整体业绩增幅会在20%-30%。但内部分化的趋势进一步明显,龙头公司抵御业绩周期的能力更强,而那些市场单一、项目主要集中在一线城市的地方性开发商业绩将面临较大程度下滑。在众多涉及房地产领域的上市公司中,部分公司多元业务经营受限,这些公司的业绩增长也不乐观。   2012年行业整合的压力将进一步加大,这一点可以从行业的资产负债率中体现出来。2011年三季度,地产行业整体的资产负债率为72%,已经创下历史新高。从资金链的角度看,很多企业的现金流已经为负。截至到2011年三季度末,板块整体的经营性现金流净额为-191亿元,预计2011年板块整体的现金流状况要坏于2008年。   地产板块面临的问题就是资金。在货币政策从紧、行业政策不松的背景下,地产板块2012年的资金状况不会有太大的改观。虽然货币政策整体有逐步放松的可能,但对于房地产行业而言,差别化的信贷和货币政策还会持续一段时间。加之2010年-2011年私募、信托等大量发行,2012年之后房地产公司的偿付压力将会逐渐体现出来。如果行业不出现大的整合,或者市场没有进行充分的自发调整,那么地产板块的未来预期可能更差。   回顾近一个月来地产股的走势,申万地产指数整体下跌3%,在23个一级子行业中涨幅排名第4。经过近两个月的深度调整,地产股体现出一定的抗跌性。这种抗跌性更多地是来自估值的支撑,而非基本面的变化。自2011年房地产调控深化以来,地产股的估值就处于不断下探的通道中,目前板块整体PE为13倍(TTM,整体法),整体PB为1.9倍,PNAV(重估净资产价值)折价40%,已经体现了市场房价跌幅20%左右的预期。近来地产股相对抗跌,与其他板块相比,除了政策的延续,地产板块整体可能不会有更大的利空。虽然2012年整体业绩和行情可能还有很大的挑战,但是相对于其他板块而言,地产股体有望现出一定的安全边际。   如果2012年一季度行业调整还未开启,调控政策力度依旧,降价缓慢进行,对于地产股而言或许能够博得短期的相对收益。因为在诸多不确定性中,地产股的确定性是被市场所预期和认同的,龙头地产股相对于二三线地产股和其他概念题材股面临较强的估值修复要求。以“万保招金”为代表的地产股,从其2011年的业绩预测来看,整体还将保持30%的增速。2012年在行业整体看淡的预期下,这些公司由于有效调整储备和开发节奏,还能保持一定的业绩增速,在资金和成本控制方面,同其他小企业比也有较大优势。如果地产股面临反弹机会,龙头股的持续性可能会更好。 □中证证券研究中心 张泰欣

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