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北京新盘单价普涨三五千元

时间:2019-04-23 18:29:30 来源:互联网 阅读:0次

亚奥板块新房售价约比一年前上涨1万元/平米。新京报 袁晓澜 摄

一年来,通州房价处于回调中。日前,珠江悦公馆77平米两居起价110万元的平价策略吸引了许多买房人的关注。资料图片

进入3月,正是北京推盘旺季,多个准备开盘项目蓄势待发。与一年前相比,北京楼市热点板块依旧聚集5.5环,并有向六环扩展之势,而热点楼盘则风云变幻,有的或将收官退出,有的则风华正[简介动态]茂。而对比一年前的房价,所有楼盘的售价都已普涨。新的一年,北京楼市热点区域有了哪些新变化,消费者在买房时时又该如何参考?本周,兵分四路,探营北京东南西北热点板块,为读者打探楼市情报。

亚奥板块 区域升级 房价跟涨

近年来,随着五环内项目越来越少,高端项目也朝着五环外发展。曾凭借亚运会和奥运会腾飞的亚奥板块,区域定位也逐步升级,房价也坚挺着上涨。

老盘收官价待涨

去年,亚奥区域内在售的北京华贸城、润泽庄园、天润福熙大道、招商[简介动态]嘉铭珑原、世华泊郡、中国铁建[简介动态]国际城等多个项目,产品以刚需和改善型为主。去年4月,区域销售均价约为25000元/平米。经过去年一年的消化期,上述项目不少是老盘后期,一些已售罄,个别今年还能推新的项目,价格也比去年上涨了不少。

比如,润泽庄园和天润福熙大道都将于4月推出60平米起的中小户型,毛坯报价已达到35000元/平米,精装修价格已达到40000元/平米。

精装高端项目接棒

2011年年底至今,已有方兴地产和融创联合体、招商地产和九龙仓联合体拿地进驻亚奥板块,楼面价均超万元。亚奥金茂悦已于去年开盘,今年将继续持续放量。招商臻园则将是今年纯新项目入市。它们均打造精装修产品,售价也较更高。据悉,亚奥金茂悦去年首批开盘成交价为3万元/平米,而今年首次开盘,报价已达38000元/平米。

同时,由于区域产品升级,之前的老盘如天润福熙大道也改走高端路线,近期推出的两栋楼王也采取精装修交房,预售价格达5万元/平米,成为该区域房价上涨的带头大哥。(:water)

- 个案

天润福熙大道 精装楼王 单价约5万

作为3月推盘旺季中预售证销售均价的项目,位于北五环外的天润福熙大道项目备受关注。

北京市住建委站信息显示,天润福熙大道刚取证的是两栋楼,共283套房源,其中C1号楼预售均价达50400元/平米,A4号楼预售均价为48400元/平米。不到一年内,这比其此前销售楼栋约3万元/平米的成交均价高出2万元/平米。

对此,项目相关销售负责人告诉,近期取证的两栋楼为楼王产品,位于小区中央景观大道,而且是准现房,将于今年年底入市,并且是精装修交房,户型面积平米,均是一梯一户。而此前销售的产品均为毛坯房,因此价格与精装修楼王差距很大。为了打造楼王高端产品,精装修均采用德国一线厨卫品牌,并安装新风系统和净水设备。使用如此多高端品牌,就是要打造与过去不一样的区域豪宅产品,与望京金茂府竞争。上述人士表示。据了解,由于每套上千万元,高昂的价格也决定了其较长的销售周期。目前近300套房源,蓄客量有几十组。

亚奥板块部分楼盘价格变化 (单位:元/平米)

项目名称 2012年4月 2012年9月 2013年3月

天润福熙大道 25717 27263 29413

城建世华泊郡 22157 24428

亚奥金茂悦 30332

华贸城 25959 28405 32844

中国铁建国际城 24460 27267 32242

通州 慢慢涨,未达调控前高点

单价从16000元起

新盘预计一万五六。还是希望市场平稳,以性价比取胜。在通州,珠江悦公馆项目计划3月底4月初推盘,77平米两居起价110万,平价策略吸引了许多买房人的关注。对于定价策略,珠江地产有关负责人表示,不追涨区域高价。

向南不远,京贸国际城报价已达21000元/平米,相对于去年初低点14000元/平米的水平,回调较明显。在通州,房价达到2万元/平米的楼盘并非一个。

顺着八通线,从九棵树站的K2玉兰湾,到土桥站东的华远铭悦,都已有超过2万元/平米的报价。

震荡后回调

有关机构提供的数据显示,从2012年3月到今年3月,历经12个月,通州商品住宅均价从16818元/平米,上涨到19543元/平米。其中,从2012年12月到今年2月,出现小幅震荡。

以在目前保持一定成交规模的楼盘为例,华远铭悦、华业东方玫瑰、京贸国际城等相比较去年出现了涨价。不过值得一提的是,目前通州总体报价尚未达到2010年调控前的水平。如京贸国际城目前21000元/平米的报价,相对于调控前的25000元/平米还有较大的差距。

对于目前通州楼市的涨势,通州区域开发商认为,前期的以价换量已经取得明显效果。加上整体市场的回暖、新城建设的利好,价格回调已经是一种必然。同时,对于类似华远铭悦、K2玉兰湾等楼盘来说,地价本身是很大一块成本。(:water)

- 个案

华远铭悦 精装房报价25000元/平米

2012年一天,华远地产以491%的溢价率拿下通州梨园一地块。华远地产董事长任志强无奈表示扣除保障房,楼面价达16000多元/平米。不到3个月,这块位于华远铭悦旁边地块的商业部分,已经定名华远好天地,体量达8万平米。

在整个大项目成本增加的同时,新的商业配套也给华远铭悦住宅项目带来利好,拉动着房价上行。目前华远铭悦毛坯房报价达到21800元/平米,精装房源达到25000元/平米。根据签数据,华远铭悦去年9月签约均价15269元/平米,今年3月目前签约均价接近18900元/平米。

在业内人士看来,单个楼盘价格上行与整个大市有关,也与开发商通常推盘前低后高的策略有关,同时还有产品本身升级的因素。

另据了解,今年上半年,新的二期铭悦世家将推出整个项目的楼王产品,景观、户型、容积率等都将优于前期。

(下转B11版)

通州部分楼盘价格变化

项目名称 2012年4月 2012年9月 2013年3月

华远铭悦 15269 18896

华业东方玫瑰 14463 15497 16907

京贸国际城 14928 16515 20405

远洋东方 13124 16277 15417

K2百合湾 20101 25016

金隅花石匠 15294 14991 14769

珠江拉维小镇[消息价格户型点评] 13587 12235 15253

▲天宫院楼盘的报价普遍已涨至17000元-18000元/平米。

新京报 李冬 摄

房山房价出现比较明显的上涨,是从去年四季度开始的。姚宝龙 摄(:water)

大兴天宫院

报价超17000元/平米

单价至少涨了三千元

没想到南六环外都卖到一万七八,一年来单价涨了好几千。3月20日,看房人李女士告诉,2012年4月她曾想购买紧邻天宫院地铁站的保利春天里,但选房时发现涨到14000元/平米,比开发商早前宣传的11900元/平米起贵了不少,现在十分后悔没有咬咬牙买房。

2011年底,龙湖时代天街以11800元/平米起的震撼低价入市,掀开南六环外天宫院板块商品房序幕,查询北京市住建委资料显示,2011年11月时代天街成交均价为10736元/平米。

2012年4月后,该区域陆续有联港幸福湾、保利春天里、中国水电云立方、金融街融汇等多个住宅新盘入市,随着北京楼市回暖,区域的项目均价也逐渐由2012年初的13000元/平米上涨至近16000元/平米。

李女士发现,天宫院的项目报价普遍已经上涨到17000元-18000元/平米,而且目前处于无房可买的情况,保利春天里预计下半年才会推出三期房源。

3项目下月推新房源

区域多家开发商都没有拿到新的预售证。上述一位开发商表示,今年市住建委对预售项目的价格审查更为严格,开发商看涨下半年楼市,也不再急于出货。

了解到,3月份天宫院区域没有住宅产品销售,目前在售的有龙湖时代天街的商铺、50年产权的精装商住项目珺悦国际,报价17500元/平米。

未来,预计会有3个住宅盘在4月推新,其中龙湖时代天街将推出136平米的三居、四居,共200多套,为该项目的住宅房源;融汇预计推出600多套两居室,精装修报价18000元/平米;云立方预计推出500多套居房源,报价17000元/平米以上。

金融街融汇的销售人员表示,因为项目蓄客较好,目前已不接受新客户登记;金融街相关负责人昨日表示,具体开盘时间、定价还要根据政府部门批准。

去年冲成交量,今年更重视提高利润率。业内人士指出,目前天宫院项目中,龙湖、保利、金融街、中国水电的拿地楼面价在7218元-7908元/平米之间,加上相关税费、建筑成本、财务费用和管理费用,按16000元/平米的销售价格计算,可能利润率在5%8%之间,目前楼市一路看涨,企业也更有底气提价。(:water)

房山长阳

随行就市提高价格

单价一年涨了约4000元

本周六,位于长阳的金域缇香即将开盘,其推出的精装修房,预计均价在21000元/平米。

去年这个时候,北京楼市的词叫以价换量,当时走访长阳时,普遍高层类的毛坯房价格为13000元-14000元/平米,洋房产品为15000元-16000元/平米,精装修房源由于成本增加,单价比毛坯房高一两千元。当时首开熙悦山推出12700元/平米的特价房,吸引了不少刚需族出手。

当一年后再次来到这里,发现目前尚未开盘的项目,毛坯房报价普遍已达18000元/平米,有的甚至接近2万元/平米。而一些项目的精装修产品,售楼处称预计开盘价格为21000元-22000元/平米。机构数据也显示,3月份,长阳区域楼盘的成交价已普涨到17000元-18000元/平米。

多楼盘以地价高为说辞

良乡大学城附近某品牌项目负责人表示,房山房价出现比较明显的上涨,是从去年四季度开始的,当时市场需求明显反弹。而长阳板块的优势,主要是轨道交通、未来CSD中央休闲购物区的战略规划。

长阳某项目营销负责人也表示,目前北京楼市整体房价明显上涨,目前房山楼盘的涨价不算是很大的,应该算是随行就市。现在大兴南六环外地铁旁的项目,售价都已接近2万元/平米了,甚至高于长阳主流楼盘的价位。

长阳区域近年来出让土地价格的高企,也带动了大家对价格的上涨预期。某品牌开发商负责人告诉:由于地价太高,去年以价换量的时候,一些品牌开发商的项目利润空间已经非常低,即便下半年价格回升,其利润额也没能达到集团要求。而走访的几个售楼处,几乎只要一提价格高,销售人员都会以地价为理由反驳。(:water)

- 个案

首开熙悦山

以价换量

已成往事

或许是一年前首开熙悦山推出12700元/平米的特价房,留给人的印象过于深刻,现在一说起房山楼盘涨价,很多人就会提起首开熙悦山。

致电该项目售楼处,得到的开盘预计价格是17000元/平米起,均价可能在18000元/平米左右。平心而论,这个价格目前在长阳地区,并不比其他项目高。代理机构数据显示,2012年4月,首开熙悦山的成交均价为13295元/平米,而今年3月,其成交均价为17742元/平米,涨幅接近5000元/平米。

即便价格普涨,近每到周末,房山各个项目都会挤满看房人。看房的刘先生就表示:我属于自主兼投资的需求,近每周末都在看房。说实话,我真觉得这些房子根本不值这个价钱,不过在现在的市场行情下,我顺着五环外找房子,房山还算是相对便宜的了。真是没有贵,只有更贵。

天宫院楼盘价格变化

项目名称2012年4月2012年9月2013年3月

保利春天里13715(5月)15697

金融街融汇15791

龙湖时代天街

中国水电云立方15369

房山部分楼盘价格变化 (单位:元/平米)

楼盘2012年4月2012年9月2013年3月预计开盘均价

首开熙悦山起价

建邦华庭

金域缇香(精装)

芭蕾雨悦都(现房)

翠林漫步

长阳光和作用

金地朗悦

中粮万科长阳半岛[消息价格户型点评](精装)

从去年3月开始,燕郊房价逐步攀升,部分楼盘已上涨了约3000元/平米。 胡庆明/CFP(:water)

燕郊 将迈入万元时代

燕郊与北京通州仅一河之隔,由于便利交通、低房价、不限购等优势吸引了大批北京上班族。随着北京市场的逐渐回暖,从去年3月开始,燕郊房价也在逐步攀升,部分楼盘单价累计已上涨近3000元。

今年以来涨了一千多

从去年12月到今年1月份的一个多月时间里,燕郊楼盘价格基本都上涨了1000元/平米左右,燕京航城、潮白人家等楼盘价格均已由2011年底的低谷恢复至高位。而夏威夷南岸二期、华堂高尔夫国际生活社区等的单价已破万元。

春节过后,燕郊房价再次攀上新高点。从天洋城4代、美林君渡、@北京、潮白人家、星河185等多个楼盘售楼处了解到,与春节前相比,这些楼盘的报价又有了不同幅度上涨。

从目前的报价情况看,燕郊有越来越多的楼盘价格向万元逼近。例如今年1月份均价为8800元/平米的潮白人家,目前报价已达万元左右。而该项目曾在去年跌至6000元/平米。美林君渡、@北京、燕京航城也把单价从春节前的8000余元上调至9000元以上。

燕郊一项目负责人认为,按照目前的市场形势,燕郊多个楼盘都将陆续迈过万元大关。

北京热度传导至燕郊

燕郊楼市看似波动大,实际上与北京楼市紧密相连。燕郊楼市承担了北京购房需求的外溢。这部分购房者大多数是刚需置业者,他们对房价波动较为敏感,一旦市场行情好转,他们就会加快入市步伐,促进了燕郊楼市的成交和价格上涨。亚豪机构市场总监郭毅表示。

包括郭毅在内的多位业内人士同时认为,燕郊楼市历次价格上涨,多借助政策传闻的炒作,缺乏自身良性发展的支撑条件,购房者还是尽量根据自身需求做出购买决策,不要盲从。

河北燕郊部分楼盘价格变化 (单位:元/平米)

项目2012年3月2012年9月2013年1月目前报价

燕京航城

美林君渡

潮白人家

@北京

星河

中兴和园

雷捷时代广场[消息价格户型点评]

天洋城4代

- 业界观点

开发商可加大刚需产品开发

●郭毅(亚豪机构市场总监)

去年在调控压力下大量房企以价换量,才使得去年初北京房价进入一个低谷期,但目前北京房价已重回涨势,其诱因一方面在于楼市销量的大举回升,另一方面原因也是基于住宅用地供给不足,地价上扬的助推。从今年北京的市场供需来看,在2011、2012连续两年住宅用地成交减少的背景下,商品住宅供不应求已成定局。

对于开发商来说,楼市调控或将进一步紧缩,但保刚需的政策方向没有改变,因此建议开发商加大刚需项目的储备开发量。同时,提升产品规划水平,加大紧凑型户型的配比,降低总价门槛,增加客户基数,才能更好地促进成交。

别抱大捞一把侥幸心理

●严跃进(上海易居房地产研究院研究员)

开发商涨价,既是市场策略的驱动,也流露出借市场行情大捞一把的侥幸心理。如果价格在政策加码后有一小幅回落,开发商未来的定价策略将面临两难。无论从市场本质还是企业形象角度看,涨价只会带来负面影响,而无助于企业竞争力及市场份额的提升。转变经营战略,以有竞争优势的市场定价来取代盲目的高价,是目前开发商亟须掌握的。

目前房价上涨过快已成共识,但新一届政府将会在控制房价上继续进行政策加码,控房价的问责制也使各级部门不敢懈怠。从这个角度看,购房人入市时间点应稍为延后。待政策加码略有成效后介入才是明智之举。

如果房价过高,购房者经济压力太大,不妨考虑租房这种方式。目前租房有两重好处,一是规避高房价带来的生活成本,二是能为继续观望提供相对充裕的空间。

- 个案

燕京航城 价格上涨步步惊心

这一年来,燕郊房价扶摇直上,燕京航城就是一个很好的写照。

燕京航城位于燕郊经济技术开发区神威北路与燕灵路交会处,从2008年一期开盘至今,已推出6期产品,吸引了大批在京工作人员入住。

3月21日,燕京航城6期39号楼开盘,共推出300余套房源,户型为平米一至三居。其中二、三居单价都在万元左右,一居室则已达10500元/平米。

据了解,今年1月燕京航城推出过一批房源,当时均价在8500元/平米。而反观燕京航城这一年来的单价变化,从2012年3月的7200元,到2012年7月份的7800元,再到2012年12月份的8500元,燕京航城价格小步快跑,可谓是步步惊心。

3月20日,售楼处门前刚贴上项目不具备开盘条件,暂不开盘的通知,没想到第二天就开盘,燕京航城开盘前不排号,只能在开盘当天排队选房,真是措手不及。一位购房者无奈地表示,虽然同样的房源相比春节前价格都有所上涨,但是这次还是希望能够尽量挑到合意的房源。(:water)

- 手记

涨价,谁给了房先生底气?

房价先生,姓房,名价,爱好涨,人生经历几起几落、坎坷向上,平时常念叨的一句话是时来天地皆同力,运去英雄不自由。

如果给北京房价一个拟人化的描述,上面这句话应该还算准确。

2013年年初,或者说从2012年年中开始,北京房价不同程度地进入一个上扬的轨道。接触到的许多人,也开始感慨房价上扬的速度,不过有的又身不由己似的加入购房队伍。

给我一个房价会降的理由。面对涨势,永远会问现在买房合适吗的人们,现在似乎也很着急,又有些无奈。买房人要买,卖房人要卖,面对售楼处络绎不绝的场面,面对整个大市的回调,许多楼盘营销负责人包括开发商高层,似乎也看不到房价会降的理由。做生意不是做慈善,涨价似乎已经是理所应当。

成本在上升,包括企业管理运营成本、包括土地重置成本;供求关系并未改善,许多楼盘依然是供不应求,年轻的男青年背后有丈母娘,已为人父的男人面前有长大该上学的孩子;等等。

但是房价的上涨,又不是必然的。去年初,你让我涨价我都不涨。一家楼盘的营销负责人说,当时的预期是市场不明朗,开发商资金压力大,买房人观望情绪正浓,谁能给我一个涨价的理由?

大市决定着单个的楼盘,大势则决定着大市。势,纵向是一种预期,横向是一种氛围。真正能让房价跳出涨价追涨调控降价市场回升涨价这样一个轮回的,恐怕还是大势。

远的来说,再过年,当那时的年轻人面对父母给的,祖父母、外祖父母留下的两三套甚至四五套乃至更多的房子,房价还会那么涨吗?

近一点,如果随着众多保障房建成入市,开始影响到市场供求,房价还会这么涨吗?如果整个金融环境开始上行,资金从房地产领域外流到股市等投资领域,房价还会这么涨吗?

再近一些,如果那只看得见的手再出重拳,房价还会那么涨吗?

盯着房价的一时,更应该盯着房价的大势。与其都集中于对一地一时房价的抱怨,不如更通盘考虑,就推动大势提出建设性的意见。

(:water)

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